実住とは、自分が実際に住むこと。つまり、住まいを買うことです。
初級の投資家が、投資を始めるとき、時々、思うのが、
■将来自分が住んでも良い家を買う
■別荘にも投資にもなる家を買いたい
といった希望。私自身も、投資と思った物件に、結局自分が居住した経験があります。
しかし、結果からいうと、初心者が、イキナリ、これを、成功裏に実現できる可能性は、少ないと思ったほうがいいです。
こんな例を考えて見ましょう。
転勤のない職場に勤めている都内の独身者が、結婚後、賃貸にも出せる小さいマンションを買う。
これは、一番、無理のない設定かもしれません。結婚しなければ、ずっとそこで、、、離婚したら、舞い戻る、も、「あり」でしょう。
セックス・アンド・ザ・シティーの主人公、キャリー・ブラッドショーも、独身時代が長く、賃貸していた部屋を、まず、大家さんから購入し、婚約破棄になったときは、その部屋を売却寸前だったのを、ペナルティーを払って、買い戻してましたね。
ファッションが趣味の代わりに、投資と節約が趣味だったら、ぜんぜん違う成り行きになったと、、、
知らないですか？ブログごらんの方、男性が圧倒的なんですよね。はは。
もうひとつの例は、こんな感じでしょうか。
自分が居住するために、集合住宅を買い、その一部に住んで、後は賃貸に出す。
「家をただで買う」とかってキャッチフレーズで、フツーのサラリーマンも、二世帯ものを買いましょう、2軒目を貸して、ローン返済をしてしまいましょう、という本、ありましたよね。
また、日本でも、小さいマンションや店舗がついている物件なんかで、最上階にオーナー居住部分がある案件って、時々、あります。
但し、後者は、予算や通勤、通学などとの関係で、前者より、大変だと思います。
これは、どうしてかというと、つまるところ、独身者以外は、家族に、自分のライフスタイル【投資優先】を押し付けることになるから。
アメリカでは、フィックスアップを生業とする家族が、半年ごとに、ボロ家からボロ家を点々とする、というのは聞いたことがありますが、しかし、日本人は、これは、普通、やれません。（今後は、日本人も、頭を切り替えていくのでしょうか。）
私自身が、一番良く相談されるのが、
「アメリカに転勤時に、現地の物件を居住用に、買ってしまったが、売却やマイナスキャッシュフロー、資産低下に困っている」
というパターン。
これはなぜ起こるかというと、多くの場合、実住物件は、投資物件より、ランクが上でなければ、いけないという要請が大だからです。
家賃補助などもあり、ついつい、気に入る家、周囲の転勤族が薦める家を買ってしまう。
しかし、転出時に計算しなおすと、その家をプラスにキャッシュフローさせるための融資が取れていなかったり、リファイナンスするための余剰資金もないことに気がつかれ、皆さん、困っています。
本来は、「貸してもプラスになる投資案件」って、中流家族が、住んで満足の行く生活ができる家とは、限らないんですね。むしろ、上の例のように、相反することのほうが、通常だと思って間違いないのです。
あの金持ち父さん、ロバート・キヨサキさんも、「自分たちが持っている不動産のターゲットは、家賃500ドルから1,000ドルの部屋のアパート案件ばかりだ。不況の今、家を買えない人がたくさんいるので、自分たちの物件の稼働率は最高だ」とコメントしていました。100%、頭、切り替えて、投資されているのですね。
こういった事情を踏まえて、まえ、NYに転勤された方に、「家は買わないほうがいいのではないですか？」とアドバイスしたこともあります。こちらから。
「将来、リタイヤしたい」と思っての購入であっても、その将来が、5年以上先のことであれば、今買う家は、「投資に特化」させるのが、成功の秘訣。
私がこの前、ハワイに融資をお世話した方も、ハワイ好きで毎年ハワイにかれます。
最初、ローン申請時には、別荘と、おっしゃっていましたが、クロージング後、うかがったら、「いや、投資ですよ」といっておいででした。
あら、いつの間に、、、
そう、まだ、お若くて、リタイヤは、何年も先の話。その間、高額物件を別荘にしておくのは、適当でないと税理士さんや不動産屋さんにアドバイスされたんですね。
そうとなれば、物件を買う時の選択基準も、「自分が好きな物件」ではなく、「貸しやすい物件」であるかどうか、だったはず。
他方、投資案件の視察として、毎年、相応の経費が計上できますから、この方のハワイ旅行好きは、この形で、それなりに、意味のあるものにさせられましたね。
そう、アメリカ、または、海外に、今、資産価値が向上しそうな別荘、または、セカンドハウスを買いたいと思われ、それが、予算的に、即、実現できる方は、フツーのサラリーマンではなく、相当の資産家であるはずなのです。
だって、それって、ホノルル、サンフランシスコ、バンクーバー、シアトル、ニューヨークシティー、はたまた、ロンドン、パリといったランクの都市で、家族向けのサイズの案件を探すって言うことですよね、、、
初級サラリーマン投資家の予算で、これは、まず、実現しません。2008年冬、アメリカの不動産が大きく値崩れしている現在でも、ダメなのです。そうしたエリアに別荘が買えるとしたら、それは、不動産以外で、サラリーマンには望みにくいようなレベルの資産形成を実現できた後か、それか、「上級不動産投資家」になった暁だと思ってください。
後者なら、私たちにも、可能性があります。
そのためには、最初の案件は、「自分自身がステキと思う必要は無い」「エリアが好きな必要すらない」と、100%、割り切ってください。
私のお勧めするデトロイト投資も、皆さん、デトロイトというエリア自体にはまったく興味をお持ちではありません。心の中では、「いずれは、ハワイ、、、」（あるいは、数字で、利回りだけに満足している）と思われているのです。【デトロイト投資については、こちらから】
ちなみに、私の母なんか、投資と別荘利用を併用するということで、ベガスに家を買いましたが、買った後、父が、「ゴルフごときで、外国旅行なんて、絶対いやだ」というので、結局、一度も行っていません。
自分が毎年行くことを考え、短期賃貸でまわすつもりでしたが、それだと、稼働率が悪いので、今、長期家具付賃貸中ですが、やはり、マイナスキャッシュフローが続きます＞＜
結婚、50ウン年。
どうして、夫婦で、事前に、話し合わない、、、
ここまで行くと、まるで、何かのネタのようですが【でも本当です（大汗）】、それでなくても、”わからないことだらけの初級者”にとっては、二兎を追うものは、一兎を得ずという格言に素直に従っておくべき局面だと断言しておきます。