アメリカ不動産投資で資産倍増中ブログの中山道子です。久しぶりの顧客様のお声ご紹介シリーズです。
下の顧客様は、２０１２年に、ラスベガスで、私のご紹介で、底値を拾われました。現在、物件は、購入価格の３倍相当です。
「中山様と知り合う前からいくつか投資していた物がありますが唯一、ラスベガスの物件だけが利益を上げていますので」
いろいろ投資をされてみたところ、他は塩漬けだということですが、私がご案内した物件は、その後ずっと賃貸も安定しています。
日本での税制改革が実現すれば、海外不動産の減価償却を日本国内の所得と合算計上することはできなくなり、税制上の海外賃貸経営のメリットはなくなる可能性が高いようです。
既に、購入後、所有期間は６年を超過し、日本でのキャピタルゲイン税率も長期税率になっておいで。そのため、この物件を売却するかどうかの検討中。
現地市場は、賃貸がホットですので、このまま賃貸経営をするも吉、米国では、賃料は、築年数とそれほど関係ないので、平均で、年間３%以上の上昇が見込めます。これは、もちろん、均せば、という意味で、テナントさんは１年単位の契約ですから、テナントさんが長期化する場合は、１年ごとに５０ドルから７５ドルずつくらい上げていく感じが目標かと思います。
ただ、注意点として、今売らない場合は、可能性として、次の５年やそこらは、これまでの価格上昇が望めず、場合によると価格は下がる時期に入ることも覚悟するべきかもしれません。
株式市場の後退期に、不動産価格が必ず下がるとは限りませんが、連動する場合は、今後長期間にわたり、売却価格がほとんど変わらない可能性もあり、これまでは、驚愕の年率１４%をたたき出してきていますが、価格が停滞する場合は、この年率のリターン率も、徐々に、平均回帰傾向に入るでしょう。
平均回帰というのはどういう意味かというと、下のラスベガスの物件価格のケース・シラー・インデックスを見られると、この方の購入した１２年というのは、まさに底値で、そこからの景気回復を効率よく拾われたわけですが、もし、典型的な物件を、２００６年に買っていれば、まだ価格は、回復していないことになります。長く所有することのリスクは、不況のサイクルにかかってしまうこと。
所有期間で、投資リターン率が全く変わるわけで、さらにもっと昔に、１９９０年にある市中物件を買っていたとすると、下の表を見ると、その物件は、購入時には、８万２，０００ドル、紆余曲折やバブルを経て、現在、１９万５，０００ドルになっていることになり、年率換算では、値上がり率は、２００６年に買ったときのマイナスより全然いいですが、基本、３０年間の運用にあたっての年率リターンは６％になってしまいます。
つまり、投資における平均回帰というのは、長期に保有していると、大体、成長率は、いい年とダメな年を均すことで、鈍化して、大体平均に落ち着いていくという意味です。
ここが予測の難しさで、株式市場が後退するのが来年になるのか、あるいは、あと数年は、このまま行くのかなどは、すべて不確定要因です。
なので、今の段階では、売ると決める場合は、投資家様のほうの事情や考え方で決めるべきでしょう。
今後、この物件から得られる収入（家賃＋値上がり）よりリターンが高い他の投資があると思えば、振り替える、あるいは、使う予定ができた、ということであれば、売却するには、政権が、選挙を控え、経済浮揚策を全力で推進している今年はよい年でしょう。
私のご紹介している短期融資案件は、大体、年率９％以上が目標ですので、今後、家賃リターン＋値上がり率で、これに全然届かない程度にしかならないだろう、という予測をされる場合は、振り替えていただくことに意味があることになります。
他方、「これよりいい投資はないと思う！」と判断するなら、長期に、今後も持っているのが吉だと思います。または、投資資金が豊富で、いろいろなところに投資をしているという状況で、新たに投資先を見つけるほうが、ホールドより面倒だといった立場の方もいるでしょう。そういう場合、こちらは、安定賃貸経営が楽しくできる案件ですので、今まで通りの値上がり率は期待しないで、賃貸経営のメリットを優先して考えるわけですね。
実は、今、額面でいうと、初期投資額の６万４，０００ドルに対し、賃料は、年率で額面、２０％を超すようです。これを前提とすると、値上がりが、今後、年率２％の値上がりしか見込めなくなる場合でも、経費を勘案しても、これ以上の投資リターンは、私の短期融資案件を含め、他所では難しいでしょう。細かい計算は伺っていませんが、この８年間のうちに、元本をほぼ回収したに近い状態になりつつあるはずです。
ベガスのいいところは、劣化が遅いこと。
この物件はマンションなので、外壁は管理組合の責任ですが、外壁等も、築２０年でも５年でも見たところではわかりません。業者さんによると、今、テナントがちょうど３月に出ていく予定ですが、現状、清掃やペンキ塗り直し等定型的なことを除けば、特に大きな修理の必要もないそうです。
なにより、いろいろな選択肢があるのは、キャピタルゲインも大きく出て、賃貸経営が安定しているから。Ａ様のラスベガス投資、うまく進んでいてよかったです。私にとっては、１５年近い付き合いとなる、担当業者さんに、何はともあれ、感謝、感謝です！