アメリカ不動産投資で資産倍増中！ブログ管理人の中山道子です。
この記事の概要
この記事では、２０１８年版の対米不動産投資・銀行口座管理術についてご案内します。日本在住者向けには、個人口座としては、ユニオンバンクは、郵送で口座開設できるほぼ唯一の米国銀行口座として、大きな意味があります。他方、日本以外の海外居住者や会社の口座開設のためには、現在、オーナー様が実際に渡米されることに意味があります。
《米国居住者》
米国在住者にとっては、「投資に便利な銀行口座」は、「地元の銀行」や「ネット上金利が高い銀行」だったりするでしょう。どの銀行でも、好き嫌い程度の話で、特に不都合や注意点はないはずです。
証券会社でも、銀行機能は通常備えているので、証券会社の口座をご利用の方もおいででしょう。
証券口座の場合、海外渡航が多い一部の米国人に人気なのが、チャールズ・シュワブ証券会社のSchwab Bank High Yield Investor Checkingアカウント。デビットカードは、海外でATMによる現地通貨引き出しやデビット利用（VISAやMASTERCARD）をしても、全く手数料がかかりません。
Schwab Bank High Yield Investor Checking
最後に、米国居住者様であっても、日本に帰省されることが多い方、米国外の海外出張が多い方、日本への帰国が決まっている方は、非居住者向け口座開設の注意のところをご参照ください。
《非居住者》
それに対し、海外居住者が米国不動産に投資をする場合は、オプションは限定されます。
結論から言うと、日本在住の個人様は、ユニオンバンク口座開設が郵送でできて、一番楽です。
日本非居住の個人様は、米国に渡航される必要があるかもしれません。
また、米国LLCを使っての投資の場合、ユニオンバンクの郵送口座開設の技が使えないため、やはり渡航になります。
日本の会社など海外の会社の子会社を米国に設立する場合、多くの銀行で、海外企業の子会社の口座開設はNGらしいので、更にオプションが制限されると伺っております。
以上が非居住者向けの大体のボトムラインですが、以下、多少ご説明を補足したいと思います。
米国に観光や本業のビジネス旅行などでよく旅行をされることがある方は、滞在先の近所の銀行の支店で、パスポートを持っていけば、非居住旅行者として口座開設ができる場合が多いと思います。
ただ、不動産投資の場合、大きな金額を第三者機関に振り込む決済が必要なため、非居住者は、口座開設時に、必ずオンライン送金手配手続きの確認をしましょう。
決済においては、個人振出小切手は利用できません。銀行振出小切手（CERTIFIED CHECK）を発行してもらい、その現物を決済代行会社に届けるか、現金のワイヤー送金（WIRE TRANSFER）が必要です。
ところで、米国の多くの銀行では、各種機能は、基本、「プラスオン」になっているため、毎回、申し込み制です。ネット上の大金の送金が可能な銀行口座でも、実際にその機能を開始させるためには、口座開設と別にやり取りが必要です。場合によっては、その手続は店頭に行って行う必要があったりするので、気をつけましょう。口座開設時にわざわざ渡航している場合は、必ず、このサービスの申し込みについての確認を済ませましょう。
大手、ビッグネームであれば一番便利だろうと思っていると、そうでもありません。
例えば、私が前銀行口座を持っていたウエルズファーゴ（WELLSFARGO）は、少額のやり取りができるZELLE以外のオンライン上の送金機能自体がそもそもないようなもので、不動産決済の場合は、基本、毎回支店に赴き、送金手配をする必要がありました。
また、私が持っているあるオンライン証券会社の口座は、「第三者の口座への送金手配を希望する場合は、送金指示書を公証し、現物を郵送で送ってください」という制限があり、急に決済や振込先が決まる不動産取引には、やはり全く不向きです。
私が今所有している銀行の口座の場合は、店頭に行かずに第三者に送金をするためには、３つか４つ位、オプションがあって、１時間以上口座開設の手配をしてくれた行員とやり取りをして「私の最適なニーズ」を確認してから、ようやく、希望する送金方法への申込用紙がもらえましたが、機能開始まで、大変面倒でした。
現在、電話でやり取りする形で送金上限なしで第三者口座へ振込ができますが、送金証明書は発行されない点が、欠点です。
さて、私のある顧客様で、こんな方がおいででした。
この方は、米国滞在中に日本でも有名なシティーバンク（CITIBANK）の銀行口座を使い、私のご案内する案件にご投資を頂いていました。ところが、ご帰国が決まり、日本にお帰りに。
「また投資案件紹介よろしくお願いいたします」と言っていただいたのはいいのですが、実際に案件をまたお届けしたところ、「シティーバンクでは、難しいと言われましたので、他に忙しいこともあり、当面断念します」というのです。
詳細は、それ以上には伺っていませんが、シティーバンクの案内を見ると、下のページに、「いろいろな銀行口座に応じ、オンライン送金ができます」とありますが、いずれも機能開始のため、申し込みが必要で、しかも、ベーシックな口座の場合、１日の振込上限は、５万ドルになるようです。（右の図の最後の行、ALL OTHER ACCOUNTSの箇所。）
これでは、例えば１１万ドルの投資をするとなれば、オンライン送金ができるようになっても、丸３日かかるという話になります。世界レベルの最大手なんだから一番便利なラインアップだろうと思うと、がっかりさせられます。
また、細かいですが、シティーのベーシックな口座では、第三者からワイヤー送金がされた時、着金手数料がなんと１５ドルかかります。
これだと、毎月、金利をワイヤーで振込されると、その分、手数料が毎回かかり、借り手に負担をしてもらうように要求したりする必要が生じることになります。
別の顧客様のご利用の銀行の場合、
「郵送で、現物の書類に記載した振込指示をあちらに届け、それが届いた段階で、電話でやり取りし、指示が実行されるのです」
とおっしゃるのですが、このケースでも、つまりは、１週間前くらいに振込先と金額を確認して置く必要があるようです。
実は、話が細かくなりますが、米国の決済代行会社では、最近は、「一見さん」のお客さんに対しては、振込口座の指示は、「決済直前」まで案内しません。
決済する会社自体は、決済の１ヶ月以上前に決められるので、物件を購入する側としては、「どうして客に振込先を早く指示しないんだ！」と、ヤキモキするわけですが、どうも、詐欺振込が多いため、振込口座を広く周知させるのが嫌なようです。
私が過去に利用した弁護士事務所のパラリーガルの人が言っていましたが、「知らない第三者が、勝手にこちらの銀行口座に振込をし、そこから、いちゃもんを付けてきたり、違法行為に巻き込もうとしたりする」ことがよくあるんだそうです。
映画みたいな話ですが、「知らない人からの思い当たる理由のない送金」というのは、マネーロンダリングだかなんだかわかりませんが、決済代行機関では、担当者がブロックをかけて振込拒否しないといけないほど、気を使うことらしいのです。
こういった業界事情もあって、「物件を買うため、初めて使う決済代行機関の振込口座」を「時間の余裕を持って事前に教えてください」といっても、本当に決済が確実化する決済数日前くらいまで、振込口座の案内は、やんわり拒否されるケースが多いというわけです。
その他いろいろな事情もあり、一般仲介物件を購入する投資家様は、通常、不動産業者さんに必ず、「決済にあたっては、ご自身が現地に来てください」と釘を差されているはず。
ちなみに、私のご紹介案件は、紹介システムなので、こうした点も遠隔不動産投資家様に便利にできており、こうした投資の手間はまったくなく行っていただけます。
話が遠回りしましたが、こんなわけで、日本居住者は、郵送で口座開設できるユニオンバンクが一番無難です。
《海外口座ご紹介サービス《カリフォルニアアカウント・プログラム》
ユニオンバンクの場合、遠隔での第三者への振込は、口座開設後、事前に送金手配サービスに申し込み、トークンをもらうところまで行けば、後は、電話指示とトークン認証で、金額制限なく、すぐ送金手配ができるということです。
唯一の面倒は、アジアでは夜中になる時間に、あちらに電話をしなければいけないこと。
日本人顧客様向けのユニットという特別のサービスらしく、その電話が通じにくいことがあったりして、時には、対応してもらうまで、相当待たされるという経験をされているお客様もおいでですので、やはり、同日送金サービスとはいえ、１日２日早めに手配を行うことが吉。
本業がお忙しい方が多いと思います。銀行口座自体は、投資をする物件が所在する州でなくても、LLCを設立した州の銀行の口座でなくても、全く問題ありません。観光やビジネス旅行のついでに足を伸ばせるようでしたら、その際に、リサーチされることをお勧めします。
この記事のまとめ
米国非居住者の銀行口座選びは、不動産投資家の場合、「直前に、オンラインや電話で、第三者機関へ、大金を送金できる機能」がある銀行を選ぶことが必要。
日本居住者の場合、個人なら、ユニオンバンク。
但し、それ以外は、基本、渡米して銀行口座を開設する必要が生じています。
口座開設時には、遠隔投資家にとっての送金機能のオプションの確認をし、納得してからとしましょう。第三者への遠隔にての送金が限度額無しでできるかが決め手です。
投資のスタイルにより、必要な金融機関のラインアップは異なります。私への投資ご相談の場合、どういうスタイルで投資をされるかに基づき、丁寧に無料投資開始カウンセリングをさせていただいておりますので事前にごお問い合わせください。